Il tema dell'antiriciclaggio gioca un ruolo molto importante, soprattutto dopo diversi attentati dell'ultimo periodo. Con la direttiva n. 843/2018 del Parlamento europeo, il legislatore europeo e quello nazionale hanno ampliato le categorie dei soggetti tenuti ad adempiere agli obblighi antiriciclaggio, includendo anche gli agenti immobiliari.
L'antiriciclaggio è una materia su cui l'Unione Europea, ma anche altri organismi di diritto sovranazionale, hanno dimostrato una particolare sensibilità, soprattutto a partire dagli anni Novanta. La normativa comunitaria che si è succeduta nel corso degli ultimi trent'anni per contrastare il fenomeno del riciclaggio è, infatti, copiosa. In particolare, cinque sono le direttive che sono intervenute fino ai giorni nostri e moltissimi i provvedimenti in materia.
L'ultima direttiva in ordine di tempo è la n. 843/2018 del Parlamento europeo e del Consiglio, attuata nel nostro Paese con il decreto legislativo n. 125 del 2019.
Dopo gli attentati che si sono succeduti nell'ultimo decennio, la lotta al terrorismo e il controllo dei mezzi utilizzati per il suo finanziamento sono entrati nell'occhio del ciclone. La direttiva del 2018, pertanto, è volta a garantire una maggiore trasparenza delle operazioni finanziarie di società e altri soggetti giuridici a livello europeo e internazionale, proprio per controllare le fonti economiche da cui queste organizzazioni criminali vengono foraggiate.
In particolare, il legislatore europeo prima e quello nazionale poi hanno ampliato le categorie dei soggetti tenuti ad adempiere agli obblighi antiriciclaggio. Tra queste vi rientrano anche gli agenti immobiliari, quando stipulano contratti preliminari di vendita, contratti di vendita e contratti di locazione di immobili privati o commerciali.
Nessuno si salva dal rischio di riciclaggio, nemmeno gli agenti immobiliari
Proprio come accade a tutte le altre categorie di professionisti, anche gli agenti immobiliari devono porre molta attenzione al rischio di riciclaggio e a non violare (anche involontariamente) la norma antiriciclaggio. Per questo motivo, prima di accettare un incarico o di stipulare un contratto, gli agenti immobiliari (come qualsiasi altra categoria di professionisti) devono effettuare un preventivo controllo sul cliente, in modo tale da accertare che non si tratti di operazioni sospette e legate a qualche organizzazione criminale.
Fino al 2015, l'agente immobiliare era obbligato a tenere un registro contenente i dati anagrafici dei soggetti coinvolti in operazioni dal valore superiore ai 15.000 totali, cioè calcolati moltiplicando il canone mensile per il numero di mesi per i quali il contratto veniva concluso. Ad esempio, se l'agente stipulava un contratto di locazione immobiliare di anni 4+4 di importo totale superiore a quella cifra determinata, doveva indicare nel cosiddetto registro dell'antiriciclaggio i dati della controparte contrattuale.
Con la direttiva 843/2018 questo obbligo si è in qualche modo attenuato. Non occorre tenere uno specifico registro ma è sufficiente che l'agente immobiliare conservi per 10 anni tutta la documentazione necessaria per identificare il cliente.
In più, ai fini del valore-soglia, peraltro abbassato da 15.000 a 10.000 euro, rileva esclusivamente il canone mensile di locazione. Solo per gli affitti mensili, per così dire, più consistenti, scatta l'obbligo per il professionista di tenere un fascicolo per il relativo cliente.
Vi sono poi dei casi specifici in cui l'obbligo di fascicolare il cliente scatta anche al di sotto della soglia dei 10.000 euro, ovvero quando il contratto deve essere concluso con soggetti giuridici segnalati o operanti nei cosiddetti Paesi a rischio (opportunamente individuati in un elenco allegato). In questo modo, si assicura una verifica della clientela con cui l'agente viene in contatto, per garantire una maggiore trasparenza delle operazioni economiche di valore consistente.
Antiriciclaggio e agenti immobiliari: accesso alle informazioni e trasparenza
Per evitare che le organizzazioni terroristiche possano agire nell'ombra, è importante individuare il titolare effettivo di società o altre persone giuridiche coinvolte nelle varie transazioni.
Quando si tratta di trust o di istituti giuridici affini, in particolare, occorre che certe informazioni siano liberamente accessibili. Tra i dati "liberi" vi rientrano nome, cognome, data di nascita, Paese di residenza del trust o dell'istituto, nonché cittadinanza del titolare effettivo. Solo in questo modo si consente un'adeguata verifica delle informazioni sulla persona giuridica con cui l'agente entra in contatto.
Antiriciclaggio e agenti immobiliari: obbligo di segnalazione alle Autorità competenti
Peraltro, i soggetti tenuti all'adempimento degli obblighi antiriciclaggio, quindi anche gli agenti immobiliari, che, nell'esercizio della propria attività, abbiano notizia di operazioni sospette o di infrazioni acclarate della normativa antiriciclaggio, devono provvedere a darne avviso, entro 30 giorni dall'avvenuta conoscenza, al Ministero dell'Economia e delle Finanze, affinché questo effettui le opportune indagini e adotti i conseguenti provvedimenti repressivi e sanzionatori.
I punti a cui adempiere sono tanti, non sempre di facile comprensione. Per questo è cosa buona e giusta affidarsi ai consulenti esperti. Attraverso la presenza costante e il monitoraggio delle attività, il professionista ha la tranquillità che tutti i punti della normativa siano presidiati e che la conformità sia mantenuta nel corso del tempo.